Passo a Passo Legal para Despejar Inquilino Inadimplente (Atualizado 2025)

Base Legal e Fundamentos do Despejo por Inadimplência

A principal base legal para o despejo por falta de pagamento de aluguel no Brasil é a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que regula as locações de imóveis urbanos. Essa lei prevê expressamente a inadimplência (falta de pagamento) como motivo para rescisão do contrato de locação e despejo do inquilino . As regras processuais específicas para ações de despejo também são estabelecidas nessa lei (arts. 59 a 66), complementadas pelo Código de Processo Civil (CPC). Em 2009, a Lei do Inquilinato foi alterada pela Lei nº 12.112/2009, agilizando o despejo por inadimplência em certos casos (como a possibilidade de liminar se o contrato não tiver garantias). Além da legislação, há jurisprudência consolidada dos tribunais interpretando essas normas – por exemplo, confirmando que contratos com garantia impedem despejo liminar imediato e esclarecendo detalhes do prazo para purgação da mora (STJ, REsp 1.624.005, definiu que o prazo de 15 dias conta-se da citação e em dias corridos) . É importante sempre consultar a legislação atualizada e entendimentos recentes dos tribunais para embasar corretamente o procedimento de despejo.

Tentativa Extrajudicial (Notificação Prévia e Negociação)

Embora não seja exigido por lei o envio de notificação prévia para despejar inquilino inadimplente , é prudente adotar medidas extrajudiciais antes de ingressar na Justiça. O locador deve comunicar formalmente o inquilino sobre a dívida e solicitar a quitação ou desocupação voluntária do imóvel em prazo razoável. Isso pode ser feito por notificação extrajudicial escrita, enviada via carta registrada com AR, e-mail com confirmação legal, ou notificação cartorial (via Cartório de Títulos e Documentos), para haver comprovação do recebimento . Essa notificação extrajudicial serve para:

• Formalizar a cobrança do aluguel atrasado e dar uma última oportunidade de pagamento. Muitas vezes, ao receber o aviso, o inquilino busca regularizar a dívida para evitar o despejo .
• Alertar o inquilino sobre as consequências do não pagamento (despejo e cobrança judicial) e tentar um acordo amigável, evitando litígio.
• Documentar a inadimplência e a tentativa de conciliação, o que pode ser utilizado como prova em eventual ação judicial (demonstrando boa-fé do locador).

Na notificação, deve-se especificar claramente o motivo (falta de pagamento), o valor devido e conceder um prazo para pagamento ou desocupação (por exemplo, 15 ou 30 dias, conforme bom senso ou previsão contratual). Também é válido mencionar que, em caso de inércia, será ajuizada ação de despejo. Ressalta-se que, apesar de não obrigatório no caso de aluguel em atraso, algumas situações de despejo exigem notificação prévia por lei – por exemplo, para denunciar o contrato ao término do prazo ou em determinadas infrações contratuais. Portanto, o locador deve avaliar o contrato e a legislação para verificar se a notificação prévia é necessária no seu caso. De todo modo, essa etapa extrajudicial é altamente recomendada tanto para aumentar as chances de solução rápida quanto para resguardar direitos de ambas as partes .

(Observação: Atualmente tramita no Congresso o Projeto de Lei nº 3999/2020, visando instituir um procedimento de despejo extrajudicial em cartório para agilizar a retomada do imóvel em caso de inadimplência. Pela proposta, o locador poderia, via cartório, notificar o inquilino para pagar ou desocupar em 15 dias, e se não cumprido, obter na Justiça uma ordem de desocupação liminar independente de garantia . Até 2025 esse PL não foi convertido em lei, mas representa uma possível futura mudança.)

Ação de Despejo por Falta de Pagamento (Procedimento Judicial)

Quando as tentativas amigáveis falham, o caminho é ingressar com a ação de despejo por falta de pagamento, que tramita na Justiça estadual (Vara Cível) seguindo o rito ordinário . Abaixo detalhamos as etapas judiciais, desde a preparação da petição inicial até a execução da desocupação e cobrança, destacando requisitos legais, prazos e direitos de cada parte.

Petição Inicial e Documentos Necessários

Um advogado prepara a petição inicial da ação de despejo, reunindo o contrato de locação e comprovantes da inadimplência.

O primeiro passo judicial é o preparo da petição inicial pelo locador (normalmente assistido por um advogado). Nessa petição, devem constar: identificação das partes (locador, locatário e eventualmente fiador), descrição do imóvel alugado e do contrato de locação, e o fundamento do despejo – no caso, a falta de pagamento dos aluguéis vencidos. É essencial narrar os fatos (desde quando o inquilino está inadimplente, qual o valor em atraso, etc.) e fundamentar legalmente o pedido, citando os artigos aplicáveis da Lei do Inquilinato (especialmente art. 9º, II e art. 62) e do CPC. Também é recomendável mencionar jurisprudência de casos similares para reforçar o direito do locador .

Documentos: Devem ser anexados todos os documentos relevantes: principalmente o contrato de locação assinado, eventuais aditivos e comprovantes da inadimplência (boletos ou recibos de aluguel não pagos, planilha de cálculo da dívida, notificações enviadas etc.). Se houve notificação extrajudicial prévia, anexá-la é útil. Quando a ação incluir cobrança de valores, a lei exige apresentar um cálculo discriminado do débito junto com a inicial . Esse cálculo deve detalhar os aluguéis vencidos e demais encargos (condomínio, IPTU, multa contratual por atraso, juros moratórios, etc.) até a data da propositura.

Na petição, o locador pode cumular pedidos: além de solicitar a rescisão do contrato e a ordem de despejo, é possível cobrar os aluguéis e acessórios em atraso na mesma ação . Nesse caso, o inquilino (e o fiador, se houver) serão citados tanto para desocupação quanto para pagamento da dívida . Essa cumulação dá maior eficiência ao processo, permitindo resolver tudo em um único feito.

Foro Competente e Distribuição da Ação

A ação de despejo deve ser proposta, em regra, no foro do local do imóvel alugado, isto é, na comarca onde se situa o imóvel . A Lei do Inquilinato prevê expressamente que o foro da situação do imóvel é competente para julgar ações locatícias, salvo se as partes tiverem eleito outro foro no contrato (cláusula de eleição de foro) . Portanto, o locador deve verificar o contrato: se houver cláusula elegendo foro diverso, normalmente ela prevalecerá; caso contrário, ajuíza-se no domicílio do imóvel. Por exemplo, se o imóvel fica em São Paulo (capital), a ação tramitará em uma das Varas Cíveis de São Paulo, mesmo que o locador ou locatário residam em outra localidade.

Ao distribuir a ação, o locador deverá recolher as custas judiciais iniciais (taxas do processo), cujo valor varia conforme cada Estado e o valor da causa (geralmente equivalente a alguns meses de aluguel ou ao total devido). Se o locador estiver em situação financeira que justifique, pode requerer Justiça Gratuita para isenção de custas. Uma vez protocolada e distribuída ao juízo competente, será expedida a citação do inquilino para apresentar defesa e/ou pagar a dívida, conforme veremos adiante.

Pedido de Liminar de Desocupação (Despejo Antecipado)

Um dos pontos cruciais na ação de despejo por inadimplência é avaliar a possibilidade de obter uma liminar de desocupação – ou seja, uma ordem de despejo imediata antes do término do processo. A Lei do Inquilinato, após a reforma de 2009, autoriza a concessão de liminar em certas hipóteses, listadas no art. 59, §1º. Especificamente para falta de pagamento, o inciso IX do art. 59, §1º estabelece que pode ser dada liminar para desocupação em 15 dias quando o contrato não tiver nenhuma garantia (ou a garantia tiver se extinguido ou o fiador estiver exonerado) . Nesse caso, o locador deve prestar caução (uma garantia) equivalente a 3 meses de aluguel ao pedir a liminar , para cobrir eventuais danos ao inquilino se a ordem de despejo for revertida depois.

Em resumo, se o contrato for desprovido de garantia locatícia – sem fiador, sem seguro-fiança, sem caução etc. – o juiz poderá conceder imediatamente na inicial um mandado de despejo liminar, dando 15 dias para o inquilino desocupar voluntariamente . Essa ordem é expedida inaudita altera parte (sem ouvir o inquilino previamente). Importante: caso o contrato tenha garantia vigente (ex: fiador), não cabe liminar de despejo com base no art. 59, §1º, IX. Nessa situação, a ação seguirá o trâmite normal, pois a própria lei veda a medida antecipada quando existe garantia locatícia . Os tribunais têm confirmado esse entendimento: por exemplo, o TJMG negou liminar pretendida por um locador justamente porque o contrato possuía fiador, reiterando que a liminar do inciso IX só se aplica a contratos sem garantia .

Caso o juiz defira a liminar de despejo, o oficial de justiça citará o inquilino já intimando-o da ordem para desocupar em 15 dias. O inquilino, para impedir o despejo liminar, terá duas opções: pagar integralmente a dívida dentro desse prazo (ver “purgação da mora” abaixo) ou apresentar uma justificativa válida (contestação demonstrando, por exemplo, que não houve inadimplência, ou que o contrato tinha garantia, etc.) capaz de convencer o juiz a revogar a liminar . Não havendo pagamento nem decisão judicial em contrário, expirados os 15 dias da liminar o locador pode requisitar a desocupação forçada, prosseguindo-se com a retirada do inquilino por mandado judicial.

Tramitação do Processo e Prazos Principais

Citação e Contestação: Ingressada a ação (e independentemente de haver liminar ou não), o inquilino será citado para responder. A citação marca o início dos prazos para o réu. A partir da juntada da citação nos autos, o inquilino terá 15 dias para apresentar sua contestação (defesa) por escrito, conforme o CPC. Dentro desse mesmo prazo de 15 dias, ele também pode optar por pagar o débito integral (purgar a mora) e assim evitar o prosseguimento do despejo, conforme direito assegurado pelo art. 62, II da Lei do Inquilinato . Ou seja, os 15 dias seguintes à citação são críticos: o locatário deve decidir entre quitar a dívida ou apresentar defesa.

• Purga da mora em 15 dias: Se o inquilino depositar judicialmente todos os valores devidos no prazo legal (alugueres vencidos + encargos + multa + juros + custas e honorários do locador, ver detalhes adiante), ele evita a rescisão do contrato e a ação de despejo é extinta  . Esse depósito elide tanto o despejo quanto a liminar eventualmente concedida .
• Defesa: Caso ele apresente contestação, o processo seguirá com tramitação normal. O locador será intimado para impugnar a contestação em 15 dias. Poderá haver fase de produção de provas se houver pontos controvertidos (por exemplo, discussão sobre valores pagos/parciais, validade de garantias, etc.). Frequentemente, porém, em ação de despejo por falta de pagamento os fatos são simples (existência de contrato e falta de pagamento), de modo que se o inadimplimento for comprovado e não houver questões complexas, o juiz poderá julgar com base nos documentos, sem necessidade de audiência.
• Revelia: Se o inquilino não apresentar contestação nem pagar a dívida no prazo, será declarado revéu. A revelia implica admissão dos fatos alegados pelo locador e normalmente leva a um julgamento antecipado procedente, agilizando a decisão de despejo. Mesmo revel, o inquilino ainda pode purgar a mora dentro do prazo legal, mas perdendo o prazo, não poderá fazê-lo depois  .

Sentença: Ao final da instrução (ou diretamente após contestação, se a matéria for somente de direito), o juiz proferirá sentença. Havendo comprovação da inadimplência e não tendo o inquilino purgado a mora, a sentença julgará procedente a ação, decretando a rescisão do contrato de locação por falta de pagamento e ordenando o despejo. Conforme o art. 63 da Lei 8.245/91, a sentença determinará a expedição de mandado de despejo com prazo de 30 dias para desocupação voluntária pelo inquilino (caso o imóvel ainda não tenha sido desocupado anteriormente). Esse prazo de 30 dias contado da ciência da decisão final é dado ao inquilino para saída pacífica, ressalvadas hipóteses legais especiais – por exemplo, se o juiz reconhecer que a demora pode causar prejuízo irreparável ao locador, pode fixar prazo menor, ou se a liminar já tiver sido efetivada antes, esse prazo final pode ser dispensado.

Recurso de Apelação: O inquilino condenado pode apelar da sentença dentro de 15 dias. No entanto, vale destacar que, pelas regras atuais, a apelação não possui efeito suspensivo automático em ação de despejo – ou seja, a sentença de despejo pode ser provisoriamente executada mesmo pendente o recurso, salvo se o tribunal conceder alguma ordem para suspender. Assim, para evitar ser despejado durante a apelação, o inquilino geralmente precisa obter uma decisão judicial expressa atribuindo efeito suspensivo ao recurso, o que em despejos é incomum (a legislação incentiva a efetividade da retomada). Além disso, para ter direito a suspender a desocupação, a jurisprudência exige, por exemplo, que o inquilino esteja em dia com os alugueis posteriores e eventualmente deposite o valor devido . Em suma, se não houver suspensão, após 30 dias da sentença o locador já pode prosseguir com a expedição do mandado de despejo, mesmo com apelação em curso.

Purgação da Mora pelo Locatário

A purgação da mora é o direito do inquilino de quitar todo o débito em atraso dentro do prazo legal para evitar a rescisão do contrato e, assim, manter a locação vigente. Na ação de despejo por falta de pagamento, a Lei do Inquilinato assegura essa possibilidade no art. 62, inciso II. Os requisitos para purgar a mora são:

• Prazo: até 15 dias contados da citação (intimação inicial) . Esse prazo não depende de cálculo judicial – o inquilino deve depositar por conta própria o valor que entende devido. Conforme o STJ, conta-se da juntada do comprovante de citação aos autos, em dias corridos (prazo de direito material, não processual)  . Portanto, atenção: fins de semana e feriados contam, e perder esse prazo significa perder o direito à purga.
• Valor a ser depositado: deve englobar todas as parcelas vencidas até a data do depósito. Isso inclui:
  • Aluguéis atrasados e demais encargos locatícios (condomínio, IPTU, contas) já vencidos até o momento do depósito ;
  • Multas ou penalidades contratuais devidas em razão do atraso (se previstas no contrato) ;
  • Juros de mora sobre os valores em atraso (1% ao mês, salvo pactuação diversa) ;
  • Custas processuais e honorários advocatícios do locador, fixados em 10% sobre o montante devido (na ausência de disposição diversa no contrato) .

Em outras palavras, o inquilino deve pagar tudo que deve, inclusive as despesas do locador com a ação, de uma só vez. O depósito é judicial (em conta vinculada ao processo) e, se for integral, o próprio locador poderá levantá-lo em seguida. Convém o inquilino informar nos autos que realizou o depósito para ciência do juiz e do autor.

Verificação do valor: Feita a purga, o locador tem direito de conferir se o valor depositado cobre toda a dívida. Se o locador alegar que ainda ficou diferença (demonstrando em planilha), o juiz intimará o inquilino para complementar o depósito em 10 dias . Não completando, a ação prossegue quanto ao saldo remanescente (nesse caso, o despejo já não será evitável, pois a mora não foi completamente purgada) .

Efeitos da purgação: Se o depósito for aceito como completo, ocorre a “emenda da mora”, afastando a causa da rescisão. O processo de despejo é extinto (ou pelo menos o pedido de despejo é julgado improcedente), e o contrato de locação permanece em vigor em condição normal, como se a falta tivesse sido sanada. O inquilino continua no imóvel e o locador recebe os valores devidos. Importante ressaltar que essa faculdade só pode ser usada em caráter excepcional: a lei não admite purga da mora se o locatário já tiver se valido dessa possibilidade nos 24 meses anteriores à propositura da ação . Ou seja, o inquilino não pode abusar do direito de pagar tudo com atraso repetidamente – se nos dois anos anteriores ele já purgou a mora em outra ação de despejo, agora não terá direito a evitar o despejo de novo, e a ação prosseguirá normalmente .

Por fim, se houver fiador, este também pode realizar o depósito para purgar a mora, evitando tanto a rescisão quanto a execução contra ele próprio. Em caso de purgação, cada parte arca com suas despesas contratuais posteriores (e o processo é arquivado, sendo o locatário condenado apenas nas custas e honorários da ação, já incluídos no depósito efetuado).

Custas Processuais, Caução e Honorários do Advogado

No aspecto financeiro do processo, o locador e o locatário têm algumas responsabilidades importantes:

• Custas processuais: São as taxas judiciárias e despesas pagas para movimentar o processo. O locador adianta as custas iniciais ao propor a ação (salvo se beneficiário da justiça gratuita). Ao final, a regra é que a parte vencida pague as custas devidas. Assim, se o despejo for procedente, o locatário será condenado a ressarcir as custas que o locador pagou. Se o locador perder a ação, ele arca com as custas. Vale lembrar que em caso de purgação da mora, apesar de não haver “vencido” e “vencedor” tradicionais, a lei já prevê que o inquilino deposite também as custas do processo , de modo que o locador seja reembolsado.
• Caução da liminar: Caso o locador tenha obtido liminar de despejo, ele precisou depositar uma caução de 3 meses de aluguel antes da expedição do mandado . Essa caução serve para garantir eventuais prejuízos do inquilino se a liminar for revogada ou a ação for julgada improcedente (por exemplo, custear a mudança de volta ou indenizar por danos). Se ao final confirmar-se o direito do locador (despejo mantido), a caução é devolvida a ele. Se a liminar for dada indevidamente e o locatário tiver prejuízos, a caução pode ser usada para indenizá-lo, por ordem judicial. Em muitos casos, porém, ao término do processo o juiz converte a caução em pagamento de parte da dívida de aluguéis, se for o caso, ou simplesmente autoriza a restituição ao locador.
• Honorários advocatícios: Envolvem dois aspectos: os honorários contratados (pagos pelo cliente ao seu advogado) e os honorários de sucumbência, que o perdedor deve pagar ao advogado da parte vencedora. No contexto do despejo:
  • O locador normalmente contrata um advogado para a ação, pagando honorários conforme combinado entre eles (fixo ou percentual). Se vencedor, ele terá direito aos honorários sucumbenciais pagos pelo inquilino, mas esses pertencem ao advogado (servindo para reembolsar ou complementar).
  • O locatário, se contratar defesa, também arcará com seus honorários contratuais. Se for derrotado, será condenado a pagar os honorários sucumbenciais do advogado do locador.

A Lei do Inquilinato determina, no caso de purgação da mora, que o depósito do inquilino inclua já os honorários do advogado do locador fixados em 10% sobre o débito , caso o contrato não estipule percentual diverso. Ou seja, para evitar discussão, a lei presume 10% como verba honorária sucumbencial nessa hipótese de pagamento integral no início do processo. Já se a ação prosseguir até sentença, o juiz fixará os honorários de sucumbência conforme o CPC, geralmente entre 10% e 20% do valor da condenação . Na prática de despejos, é comum fixar em torno de 10% a 15% se não houve muita resistência, podendo chegar a 20% em caso de longa disputa. Por exemplo, se o locador cobra R$ 20.000,00 de alugueis atrasados e ganha a causa, o inquilino pode ser condenado a pagar cerca de R$ 2.000,00 a R$ 4.000,00 de honorários sucumbenciais, além do valor principal devido. Esses valores são definidos na sentença com base na complexidade e trabalho exigido no caso.

Obs.: Se houver previsão de cláusula penal ou honorários contratuais no contrato de locação (por exemplo, multa de 10% mais honorários de 20% sobre o débito em caso de cobrança judicial), a cobrança desses valores deve ser feita pelo locador na própria ação. A jurisprudência do STJ entende que a cláusula de honorários em contrato de aluguel (especialmente em locações comerciais, como shopping centers) é válida, mas não pode resultar em “bis in idem” com os honorários sucumbenciais. Em geral, ou se compensa uma coisa na outra, ou o juiz define um valor único que contemple razoavelmente ambas as verbas . Na dúvida, busque orientar-se pela jurisprudência específica do seu caso.

Sentença, Desocupação e Reintegração de Posse

Ao término do processo, se confirmada a falta de pagamento sem purgação da mora, a sentença declarará rescindida a locação e ordenará o despejo do inquilino. Como mencionado, o juiz fixa na sentença um prazo de 30 dias para que o inquilino desocupe voluntariamente . Esse prazo é uma última oportunidade para saída amigável. Duas situações podem então ocorrer:

• Desocupação voluntária: O inquilino, intimado da sentença, deixa o imóvel dentro do prazo de 30 dias e entrega as chaves ao locador (ou em juízo). Nesse caso, cumpre-se naturalmente a decisão. O locador recupera a posse do imóvel de forma pacífica, devendo lavrar um termo de recebimento de chaves (preferencialmente mencionando o estado do imóvel). A ação então é encerrada quanto ao despejo, restando eventualmente apenas a cobrança de valores pendentes.
• Inércia (desocupação forçada): Se o inquilino não sair espontaneamente no prazo legal, o locador pode requerer ao juiz a expedição de mandado de despejo com força policial, para reintegração de posse compulsória. O oficial de justiça então irá ao imóvel, podendo arrombar portas se necessário, para retirar o inquilino, familiares e pertences, efetivando a ordem judicial. Essa medida é drástica, mas garante ao locador a retomada efetiva do imóvel. Convém ao locador acompanhar o oficial no dia marcado para receber as chaves e verificar o estado do imóvel. Após a desocupação judicial, o locador estará reintegrado na posse e poderá livremente voltar a usar ou locar o bem.

É importante destacar que o despejo judicial remove apenas as pessoas e bens do inquilino, não tratando automaticamente dos débitos. Por isso, costuma-se dizer que o locador, ao final, obtém a “posição de volta” do imóvel (posse direta) por meio da reintegração. Qualquer dano material ao imóvel ou bens deixados para trás pelo inquilino devem ser registrados pelo oficial em auto próprio. Se necessário, o locador pode depois cobrar judicialmente reparação por danos ao imóvel se eles forem constatados na saída.

Cobrança de Aluguéis e Valores em Aberto

Além de recuperar o imóvel, o locador tem direito a receber os aluguéis atrasados e demais valores devidos pelo inquilino inadimplente. As formas de fazer essa cobrança dependem do que foi pedido na ação:

• Ação de despejo cumulada com cobrança: Esta é a prática recomendada – já incluir na petição inicial um pedido de condenação do inquilino (e fiador) ao pagamento do débito. Nesse cenário, a sentença tratará não só do despejo, mas também condenará o réu a pagar determinada quantia (correspondente aos aluguéis vencidos até certa data, mais talvez aluguéis vincendos se assim pleiteado). Assim, ao ganhar a causa, o locador terá um título executivo para cobrar o dinheiro. Inclusive, a Lei do Inquilinato autoriza que, se tanto o despejo quanto a cobrança forem julgados procedentes, a execução da parte financeira possa começar antes mesmo da desocupação . Ou seja, o locador não precisa esperar o imóvel ser desocupado para iniciar os atos de penhora de bens, por exemplo – ele já pode, finda a fase de conhecimento, promover a execução dos valores em paralelo. Caso o inquilino não pague voluntariamente após a sentença, o locador poderá prosseguir com a execução: penhora de dinheiro em contas (via BacenJud/SGR), penhora de bens do inquilino ou acionamento do fiador, protesto do título judicial, negativação em cadastros, etc., até obter a satisfação do crédito. Lembre-se de incluir também na cobrança os aluguéis que forem vencendo durante o trâmite do processo, pois a lei permite exigir os aluguéis do curso da ação – geralmente o juiz manda depositar mensalmente (art. 62, V) , e caso isso não tenha ocorrido, esses aluguéis “vincendos” até a desocupação também podem ser cobrados no final.
• Ação de despejo sem pedido de cobrança: Se por algum motivo o locador optou por não cumular a cobrança na mesma ação (ou se esqueceu de pedir algum valor), ele poderá cobrar em separado. Por exemplo, se só pediu o despejo, após a desocupação ele ainda pode ajuizar uma ação de cobrança ou execução pelo rito comum para receber os aluguéis atrasados. Contudo, isso é menos eficiente – ideal é já resolver tudo junto. Outra hipótese: se a sentença de despejo não quantificou o valor exato devido (às vezes as partes discutem valores durante a ação e o juiz deixa para liquidar depois), o locador precisará promover a liquidação de sentença para apurar o montante e então executar.
• Fiador e outras garantias: Se houver fiador, ele normalmente é citado na ação cumulada de cobrança  e, sendo condenado solidariamente, o patrimônio do fiador pode responder pelo débito. O locador pode direcionar a execução contra o fiador caso o inquilino não pague. Se a garantia for caução em dinheiro (depósito caução) dada no início do contrato, o locador pode pedir na execução para levantar essa caução e abater do total devido pelo inquilino. Se for seguro-fiança, o locador poderá acionar a seguradora conforme a apólice para receber os aluguéis não pagos, sem prejuízo do despejo (seguros geralmente pagam o locador e depois cobram o inquilino). Cada tipo de garantia tem um procedimento próprio de acionamento, mas em geral a ação de despejo cumulada de cobrança já resolve, pois a sentença condenará tanto inquilino quanto eventual fiador ao pagamento.

Ao final do processo – com a posse do imóvel restituída e os valores pagos ou executados – o locador terá alcançado o objetivo: encerrar a relação locatícia inadimplente, recuperar seu imóvel e receber os créditos devidos, encerrando assim o episódio de inadimplência.

Jurisprudência e Atualizações Relevantes

Para concluir, é válido salientar algumas atualizações jurisprudenciais e legais recentes no contexto de despejos por inadimplência, que podem orientar a conduta do locador em 2025:

• Os Tribunais Superiores têm reforçado a interpretação da Lei do Inquilinato pós-2009. Conforme citado, o STJ fixou entendimento sobre o cômputo do prazo de 15 dias para purgação da mora (devendo o locatário atentar que são dias corridos, a partir da juntada do aviso de citação) . Também decidiu ser incabível liminar de despejo quando há garantia locatícia vigente, mesmo que o locador ofereça caução . Essas interpretações uniformizam a aplicação da lei e devem ser observadas nos pedidos do locador.
• Durante a pandemia de Covid-19 (2020-2021), houve medidas excepcionais impactando despejos: por exemplo, decisão do STF (ADPF 828) suspendeu temporariamente o cumprimento de ordens de despejo em certas situações de vulnerabilidade durante a crise sanitária . Tais medidas, porém, foram temporárias e já expiraram, não se aplicando em 2025. Atualmente, o procedimento de despejo voltou à normalidade legal pré-pandemia.
• No plano legislativo, mencionamos o PL 3999/20 que busca permitir despejo extrajudicial em cartório para agilizar casos de inadimplência. Em 2024, o projeto avançou na Câmara dos Deputados , prevendo notificação por cartório com prazo de 15 dias e, em persistindo a ocupação, autorização para despejo liminar independentemente de garantias  . Até o momento (2025), esse projeto não se converteu em lei, mas é algo a ser acompanhado, pois pode alterar significativamente o passo a passo aqui descrito, tirando parte da fase judicial. Por ora, contudo, o despejo de inquilino inadimplente deve seguir o rito judicial tradicional exposto acima, respeitando-se o direito de defesa do locatário e as garantias processuais.
• Jurisprudência dos tribunais estaduais também traz casos ilustrativos: decisões confirmando, por exemplo, que não se admite nova purga da mora dentro de 24 meses (TJSP, Ap. 100XXXX-), ou esclarecendo que a cláusula de multa e honorários no contrato não impede honorários sucumbenciais (TJPR, Ap. 000XXXX-). Tais entendimentos reafirmam o que já está na lei e doutrina, mas servem de suporte em peças processuais. É recomendável que advogados do locador pesquisem julgados atualizados na sua jurisdição para fundamentar petições iniciais e recursos.

Em suma, ao proceder com um despejo por inadimplência, o locador deve pautar-se na Lei do Inquilinato vigente, cumprir rigorosamente os prazos e requisitos legais e agir com boa-fé, documentando tudo. Seguindo o passo a passo detalhado – desde a notificação extrajudicial (quando cabível) até a propositura e condução da ação judicial, incluindo o pedido de liminar, possibilidade de purga da mora, observância dos prazos processuais e execução da desocupação e cobrança – o locador estará juridicamente respaldado para reaver seu imóvel e receber seus créditos de forma legal, rápida e segura . Com organização e auxílio jurídico adequado, o processo de despejo torna-se uma ferramenta eficaz para lidar com a inadimplência, garantindo o equilíbrio entre os direitos do locador e as garantias do locatário.

Fontes Legais: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato); Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), arts. 294 e 300 (tutela de urgência), art. 306 (contestação), art. 318 e segs. (procedimento comum), art. 85 (honorários sucumbenciais).

Referências: Dispositivo da Lei do Inquilinato aplicáveis (art. 9º, II; arts. 58-66) ; jurisprudência do TJMG sobre liminar e fiador ; entendimento do STJ sobre purga da mora (REsp 1.624.005) ; Projeto de Lei nº 3999/20 e andamento legislativo ; orientação de prática jurídica em ação de despejo ; diretrizes sobre notificação extrajudicial .